【财新网】（记者 王力为）渣打银行发布报告称，如果全国房屋成交量仍维持在当前水平，房屋库存将难以清空。为重振房地产市场，需要进一步降价并放松相关政策。

　　该报告整理的新开工住宅面积、在建住房面积和房屋销售面积等多项指标表明，当前全国房地产市场活动正在萎缩。

　　与此同时，2012年-2013年开发商大幅囤地导致今年房屋供应增加、待售房屋库存上升。一至三线城市房屋库存总量已升至17个月的房屋销售量。二、三线城市房屋库存水平升幅超过一线城市。

　　报告提醒道，三线以下中小城市是中国房地产建设活动和房屋销售的重要组成部分，但相关房屋库存公开数据非常欠缺。

　　近期有消息称部分中小城市，如唐山、呼和浩特、锦州、营口、常州和连云港等地的库存规模很大。

　　“从官方数据看，辽宁锦州的房屋库存高达可供14年销售。”报告写道，“但无从得知在全国人口达到100万以上的150多个城市中，如此严重的房屋过度供给状况是否为普遍现象。”

　　报告分析称，假设相当于5-10个月房屋销量的库存水平表明房市相对紧俏；相当于15个月以上房屋销量的库存水平则代表房屋供给过量。这将对开发商造成相当大的资金压力，并加大房价下行压力。

　　渣打研究团队根据未来房屋销量状况，预测了未来库存走向可能出现的三种情形。基本情形为，房屋销量仍将维持在6个月以来的平均水平；乐观情形为，当前到2015年年底房屋销量月环比增长2.5%；悲观情形为，当前到2015年年底房屋销量月环比下降2.5%。

　　渣打研究团队的模型表明，在基本情形下（全国房屋成交量仍维持在当前水平），库存将难以清空，并将持续上升，对开发商造成更大压力。悲观情形下（房屋成交量以月环比下降2.5%的幅度持续下滑）将对房市造成巨大压力，导致2014年房屋销量较2013年同比下降20.9%。

　　报告称，房屋销量上升是清空当前及未来库存的唯一出路。但即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加，也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间。

　　“这意味着许多开发商的痛苦将延长，并可能导致大量房企破产：许多房企将难以承受如此长时期的高额融资成本。”

　　报告分析称，为尽快清空库存，房屋成交量需大幅提高：全国房屋成交量月环比增长需达到6%，库存才能在6个月之后降至可供10个月销售的水平。“要实现这一目标， 开发商将不得不降价，同时中央也需尽快出台支撑政策稳定市场情绪。”

　　渣打预计，2014 年住宅房地产投资增长约为13%，较2013年的20%显著下降。

　　“2014年对房地产行业而言，即便不是寒冬，也将是艰难的一年。”报告称，未来几个月房地产市场形势将更加严峻，鉴于房地产行业在整体经济中至关重要的作用，“我们认为二、三季度经济增长速度还将进一步下滑，尽管或许不会体现在官方GDP数据中。”■