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共有产权房要发挥安居示范作用
2017年09月13日 14:58 来源:北京青年报 作者: 字号

内容摘要:首先,北京这样的一线城市楼市热、房价高、人口多,安居压力大,引入共有产权房,由于产权实施了有效分割,购房人没有完全产权,因而房价也会降下来。共有产权房由政府给政策,建设单位开发建设,但是政策能够给到何种地步,才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房,是一个必须认真考量的现实问题。更重要的是,如果政府提供的政策没有足够的吸引力,建设单位对开发建设共有产权房就会意兴阑珊,只有政府提供的政策和开发建设单位的利益实现平衡,才能解决建设共有产权房的效率问题。共有产权房涉及政策面、建设者和居住者等三个利益攸关方,如何平衡三方利益关系,特别是未来的入市利益分配中,可能面临着物权分割的难题。

关键词:产权房;房地产市场;利益;产权纠纷;政策设计;分配;房价;平衡;三方;保障

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  共有产权房涉及政策面、建设者和居住者等三个利益攸关方,如何平衡三方利益关系,特别是未来的入市利益分配中,可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷,共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素,尤其是在利益和权利方面不能轻忽。

  北京市住建委昨天举行政务开放日活动,市住建委副主任、住房保障办公室主任邹劲松介绍,今年截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%;竣工7.1万套,完成全年6万套任务的118%。目前,北京自住房项目累计入市93个,共计8.5万套,已销售6.2万套,邹劲松表示,剩余2.3万套和未来要建设的20多万套自住房都要转为共有产权房。

  从各类保障房到租售同权再到共有产权房,无论是统一的顶层设计,还是各具特色的地方试点,都着眼于一个共同的目标:破解楼市困局,解决房价高企难题,最大限度实现公众安居梦。共有产权房不是北京的独创,在上一楼市调控周期,一些三四线城市曾在这方面有过探索与实践,但如今这项政策在北京落地,意义更为重大。

  首先,北京这样的一线城市楼市热、房价高、人口多,安居压力大,引入共有产权房,由于产权实施了有效分割,购房人没有完全产权,因而房价也会降下来。此举确实能够解决房价高企的难题,满足一部分人的安居梦。其次,共有产权房完善了房地产市场供给,和其他保障房和租售同权一起,使房地产市场的供给更为公平和科学。其三,共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制,因而可以最大限度地发挥“住”的功能,而祛除“炒”的因素,符合中央提出的“房子用来住的,不是用来炒的”原则。

  经过房地产几个周期的涨跌轮回,必须要让房子回归“住”的本质,而消弭“炒”的泡沫。推出共有产权房可以有效地化解房价高企,缓解公众的购房压力,解决安居难题,是值得一试的好政策。不过也要看到,房地产市场的主流依然是商品房为主,其他政策性的保障房只是补充。因而,共有产权房的“补充”或“补丁”作用,能否充分发挥,达到政策设计的初衷,还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好,如果北京践行到位,效果很好,基本上就可以在全国有序推行。在房地产市场,只要符合法律规范,又对市场起到正面引导且能切实改善民生安居诉求的政策,都是可以尝试的。

  共有产权房是新生事物——虽然已在不少城市进行试点,但终究尚属“非主流”,目前只能算是房地产市场的补充,对其作用既要客观看待,也要理性期待。楼市主要应以市场配置资源的方式,政策手段主要用于纠偏微调,而不会过度干预市场。推共有产权,应当结合当地房地产市场的具体情况有序推进,并重点解决三大问题。

  一个是效率问题。共有产权房由政府给政策,建设单位开发建设,但是政策能够给到何种地步,才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房,是一个必须认真考量的现实问题。尤其是在北京这样的一线城市,房地产开发用地本来就捉襟见肘,再分一部分去建设共有产权房,的确考验政府的智慧。更重要的是,如果政府提供的政策没有足够的吸引力,建设单位对开发建设共有产权房就会意兴阑珊,只有政府提供的政策和开发建设单位的利益实现平衡,才能解决建设共有产权房的效率问题。

  另一个是公平问题。以往一些地方的保障房分配中,由于分配不公和信息公开不够等出现了不少问题,好政策未能带来更好的结果。有鉴于此,共有产权房的分配必须做到公开公正,不能在执行过程中造成“资源错配”,不能让共有产权房的政策设计违背初衷,失去应有的意义。

  其三是共有产权房的利益博弈难题。共有产权房涉及政策面、建设者和居住者等三个利益攸关方,如何平衡三方利益关系,特别是未来的入市利益分配中,可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷,共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素,尤其是在利益和权利方面不能轻忽。

   (作者系北京青年报特约评论员)

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